* Αν ένα ακίνητο μεταβιβασθεί περισσότερες από τρεις φορές, το 60% της αξίας του πηγαίνει στο Δημόσιο με τη μορφή φόρων

Το πανόραμα της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας

Πόσο ανασταλτικά λειτουργεί για την αγορά και για την επιχειρηματική δραστηριοποίηση η πολλαπλή φορολόγηση

Ι. Κ. ΣΙΩΜΟΠΟΥΛΟΣ

Είναι γεγονός αναμφίβολο ότι τα ακίνητα υπερφορολογούνται. Αυτό είναι δύσκολο να αμφισβητηθεί. Αντίθετα ομολογείται ακόμη και από εκείνους που έχουν την ευθύνη άσκησης της δημοσιονομικής και φορολογικής πολιτικής. Τα ακίνητα απετέλεσαν ανέκαθεν την πιο εύκολη φορολογική λεία με συνέπεια να βαρύνονται σήμερα με πλήθος φόρων και τελών.

Στο παρελθόν μάλιστα δεν είναι λίγες οι φορές που το κράτος άντλησε πρόσθετα έσοδα από τη φορολογία των ακινήτων, επιβάλλοντας σε αυτά έκτακτη εισφορά για να αντιμετωπίσει τα οικονομικά προβλήματα που ανέκυπταν από απρόβλεπτα γεγονότα όπως οι σεισμοί.

Το Σύνταγμα στο άρθρο 17 ορίζει ότι η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του κράτους και ότι ουδείς στερείται της ιδιοκτησίας του παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια προσηκόντως αποδεδειγμένη.

Παρά ταύτα η πολιτική φόρων που ασκείται στα ακίνητα θεωρείται δεσμευτική. Εχει υπολογισθεί ότι αν ένα ακίνητο μεταβιβασθεί περισσότερες από τρεις φορές, το 60% της αξίας του την παίρνει το Δημόσιο με τη μορφή φόρων.

Τα ακίνητα βαρύνονται φορολογικά όταν αποκτώνται με οποιονδήποτε τρόπο ­ με αντάλλαγμα, με κληρονομιά, με δωρεά ή με γονική παροχή. Βαρύνονται φορολογικά για την κατοχή τους, έστω και αν δεν αποφέρουν εισόδημα. Βαρύνονται ακόμη φορολογικά για την εκμετάλλευσή τους και μάλιστα κατά τρόπο πολλαπλό, παρά το γεγονός ότι η πρόσοδος, το εισόδημα που αποκτάται από την εκμετάλλευσή τους, είναι σε πολλές περιπτώσεις σε ποσοστιαία βάση μικρότερο από οποιασδήποτε άλλης μορφής επένδυση.

Η φορολογία που επιβάλλεται στα ακίνητα είναι πολλαπλή και πολυσύνθετη. Θα επιχειρήσουμε να δώσουμε μια συνοπτική εικόνα της φορολογίας αυτής.

Οι σημαντικότεροι φόροι που επιβάλλονται στα ακίνητα είναι ο φόρος εισοδήματος, ο φόρος μεταβίβασης, ο φόρος κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

Ακόμη τα ακίνητα προβλέπεται να υπαχθούν σε φόρο προστιθέμενης αξίας, εφόσον η παράδοσή τους, δηλαδή η μεταβίβαση με αντάλλαγμα, αφορά κτίρια τα οποία θα ανεγερθούν με άδεια που θα εκδοθεί από 1.1.2002.

Σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία εισόδημα από ακίνητα υποκείμενο σε φόρο είναι αυτό που προέρχεται από:

­ εκμίσθωση οικοδομών ή γαιών,

­ επίταξη οικοδομών,

­ ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση οικοδομών,

­ δωρεάν παραχώρηση δικαιώματος οίκησης ή χρήσης οικοδομών,

­ δωρεάν παραχώρηση του δικαιώματος χρήσης γαιών.

Εισόδημα από εκμίσθωση οικοδομών είναι αυτό που προκύπτει από τα μισθωτήρια συμβόλαια. Αν δεν υπάρχουν μισθωτήρια ή αν τα μισθωτήρια εμφανίζουν μίσθωμα που είναι δυσαναλόγως κατώτερο από τη μισθωτική αξία της οικοδομής, ο προσδιορισμός του εισοδήματος γίνεται αφού συγκριθεί η οικοδομή με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται κάτω από παρόμοιες συνθήκες.

Ειδικά για τις οικοδομές που χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, το εισόδημα-μίσθωμα δεν μπορεί να είναι κατώτερο του 3,5% της αντικειμενικής αξίας της οικοδομής.

Από το μίσθωμα, που προκύπτει από τα μισθωτήρια ή προσδιορίζεται με αντικειμενικό τρόπο, αφαιρούνται ορισμένες δαπάνες για αποσβέσεις, ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαϊάς, έξοδα επισκευής και συντήρησης και το υπόλοιπο ποσό που απομένει υπόκειται σε φόρο με την προοδευτική κλίμακα φόρου που κάθε φορά ισχύει.

Για να έχουν ισχύ τα μισθωτήρια θα πρέπει να προσκομίζονται από τον εκμισθωτή μέσα σε 30 ημέρες από τη σύνταξή τους για θεώρηση στον προϊστάμενο της ΔΟΥ που είναι αρμόδιος για τη φορολογία του.

Η θεώρηση των μισθωτηρίων είναι υποχρεωτική όχι μόνο για την κύρια σύμβαση αλλά και για την τυχόν υπεκμίσθωση. Η υποχρέωση θεώρησης των μισθωτηρίων αφορά όλους τους συμβαλλόμενους, εκμισθωτές και μισθωτές, ανεξάρτητα αν κάποιος από αυτούς απαλλάσσεται της φορολογίας. Αυτή η υποχρέωση αφορά και τα σύμφωνα παράτασης.

Ο Αρειος Πάγος ωστόσο με την 13/1998 απόφαση της Ολομέλειάς του δέχθηκε ότι τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης που δεν έχουν θεωρηθεί από την αρμόδια ΔΟΥ δεν χάνουν την ισχύ τους ως αποδεικτικό μέσο σε δίκες επί μισθωτικών διαφορών.

Σε πολλές περιπτώσεις, για διάφορους λόγους, ο εκμισθωτής δεν εισπράττει τα μισθώματα που έχουν συμφωνηθεί. Για να μη φορολογηθεί ο εκμισθωτής για εισόδημα που δεν εισέπραξε, η φορολογική νομοθεσία δίνει σε αυτόν το δικαίωμα να εκχωρήσει με δήλωσή του τα μισθώματα που δεν εισέπραξε στο Δημόσιο και να απαλλαγεί της φορολογίας.

Σε φόρο υπάγεται ακόμη και το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων. Σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία φορολογείται αυτοτελώς με συντελεστή 20% και με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων οικοδομών, οι οποίοι από τον κανονισμό της οροφοκτησίας ανήκουν στους ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών. Ο φόρος επιβάλλεται στο ακαθάριστο εισόδημα από την εκμίσθωση των κοινόχρηστων χώρων, χωρίς να ερευνάται η χρήση της οικοδομής.

Οπως προαναφέρθηκε, σε φόρο υπόκειται και το εισόδημα που προκύπτει από την ιδιοκατοίκηση ή την ιδιόχρηση της οικοδομής.

Η υπαγωγή του εισοδήματος σε φόρο αποτελεί ένα από τα πιο αμφιλεγόμενα θέματα της δημοσιονομικής θεωρίας και πρακτικής. Στις περισσότερες ωστόσο χώρες το πλασματικό και υποτιθέμενο αυτό εισόδημα φορολογείται όπως και το χρηματικό. Ανάλογη είναι και η μεταχείρισή του από την ελληνική φορολογική νομοθεσία.

Το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιόχρηση προσδιορίζονται με ειδική μέθοδο για κάθε περίπτωση.

Ειδικά όταν ιδιοκατοικείται κύρια κατοικία και μία δευτερεύουσα, εξοχική ή όχι, εμβαδού αθροιστικά υπολογιζόμενου ως 150 τ.μ., το τεκμαρτό εισόδημα αυτών των κατοικιών δεν υπόκειται σε φόρο. Το εμβαδόν των 150 τ.μ. προσαυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί του φορολογούμενου μετά το δεύτερο.

Το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση, εφόσον αυτό φορολογείται, καθώς και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιόχρηση υπόκεινται σε φόρο με βάση την κλίμακα φόρου που κάθε φορά ισχύει.

Εκτός όμως από τον φόρο που προκύπτει με βάση την κλίμακα, το εισόδημα από ακίνητα, πραγματικό ή τεκμαρτό, υπόκειται σε πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση, στον λεγόμενο συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% στο ακαθάριστο εισόδημα. Αν το εισόδημα προέρχεται από ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κατοικίες και η επιφάνειά τους υπερβαίνει τα 300 τ.μ., ο συντελεστής του συμπληρωματικού φόρου είναι 3%. Το ίδιο ποσοστό του συμπληρωματικού φόρου ισχύει και όταν το εισόδημα από ακίνητα αποκτάται από νομικά πρόσωπα, ανώνυμες εταιρείες, ΕΠΕ, ομόρρυθμες, ετερόρρυθμες κτλ.

Κατά την άποψή μας ο συμπληρωματικός φόρος στα ακίνητα θα πρέπει να καταργηθεί, όπως καταργήθηκε για τα εισοδήματα των άλλων πηγών στα οποία επιβαλλόταν, και ακόμη γιατί παραβιάζει τις διατάξεις του Συντάγματος για ίση φορολογική μεταχείριση.

Φόρος επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα. Η φορολογία αυτή είναι πολύ παλιά. Εχει εισαχθεί στην Ελλάδα πριν από 100 και πλέον χρόνια.

Στις 4.1.1888 δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης ο νόμος ΑΧΚΕ' της 31ης Δεκεμβρίου 1887, με τον οποίον επιβλήθηκε φόρος στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Το 1919 με τις διατάξεις του νόμου 1642 επιβλήθηκε φόρος στη διαφορά μεταξύ τους πλην πώλησης και της τιμής κτήσης αστικών και αγροτικών ακινήτων, δηλαδή στην υπεραξία.

Ο νόμος αυτός καταργήθηκε με τον νόμο 4225/1929, με τον οποίον επιβλήθηκε φόρος στα ακίνητα που μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα.

Ο νόμος 4225 του 1929 ισχύει και σήμερα αφού υπέστη τροποποιήσεις και συμπληρώσεις. Κωδικοποιήθηκε σε ενιαίο κείμενο με τον ΑΝ 1521/1950 που κυρώθηκε με τον νόμο 1587/1950.

Με τις διατάξεις του νόμου αυτού ορίζονται οι προϋποθέσεις επιβολής του φόρου, το αντικείμενο και το υποκείμενο του φόρου, οι απαλλαγές και ο τρόπος καταβολής του φόρου.

Ο φόρος αυτός αποφέρει σημαντικά έσοδα στο Δημόσιο με ελάχιστο κόστος βεβαίωσης. Επιβάλλεται στην αξία, αγοραία ή αντικειμενική, του ακινήτου που μεταβιβάζεται με αντάλλαγμα ή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητα. Εμπράγματα δικαιώματα των οποίων η μεταβίβαση με αντάλλαγμα δημιουργεί υποχρέωση καταβολής φόρου μεταβίβασης είναι: η πλήρης κυριότητα, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωμα νομής, οι δουλείες.

* Φόροι κληρονομίας

Οταν στην κληρονομιαία περιουσία περιλαμβάνονται ακίνητα, επιβάλλεται σε αυτά φόρος. Ο φόρος κληρονομιών έχει εισαχθεί στην Ελλάδα το 1880 με το νόμο ΩΙΔ' και στη συνέχεια επιβλήθηκε προοδευτικός φόρος κληρονομιών, ο οποίος ίσχυσε ως τη φορολογική μεταρρύθμιση του 1919, οπότε δημοσιεύθηκε ο νόμος 1641 του οποίου οι διατάξεις εφαρμόστηκαν επί 50 έτη.

Από 1.1.1974 ισχύουν οι διατάξεις του ΝΔ 118/1974 «Περί Κώδικος φορολογίας κληρονομιών δωρεών προικών και κερδών από λαχεία» και η εφαρμογή τους άρχισε για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε την 1.1.1972.

Ο φόρος επιβάλλεται με προοδευτική κλίμακα στην αγοραία ή αντικειμενική αξία που έχουν τα ακίνητα που κληρονομούνται, η οποία υπολογίζεται κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομίας.

Οι συντελεστές φόρου και τα αφορολόγητα ποσά ποικίλουν ανάλογα με τη συγγενική σχέση του κληρονόμου με τον κληροδότη. Στην πρώτη κατηγορία, στην οποία περιλαμβάνονται ο σύζυγος ή η σύζυγος, τα παιδιά και οι ανιόντες πρώτου βαθμού, το αφορολόγητο ποσό είναι σήμερα 5.175.000 δρχ. και ο υπερβάλλον συντελεστής φόρου 25%. Στην τέταρτη κατηγορία το αφορολόγητο ποσό είναι 1.035.000 δρχ. και ο υπερβάλλον συντελεστής φόρου 60%.

Και στη φορολογία αυτή προβλέπονται ορισμένες απαλλαγές από τον φόρο, ενώ ειδικά αφορολόγητα ποσά έχουν δοθεί σε όσους αποκτούν πρώτη κατοικία αιτία θανάτου. Το αφορολόγητο ποσό είναι σήμερα 11.500.000 δρχ. για κάθε κληρονόμο ή κληροδόχο, το οποίο προσαυξάνεται με 5.750.000 δρχ. για καθένα από τα λοιπά μέλη της οικογένειάς του.

* Ο προσδιορισμός της αξίας

Για τον προσδιορισμό της φορολογικής επιβάρυνσης σε όλες τις φορολογίες που αναφέρθηκαν αναγκαία προϋπόθεση είναι ο προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων.

Ως πριν από λίγα χρόνια η φορολογητέα αξία των ακινήτων συνέπιπτε με την αγοραία, η οποία προσδιοριζόταν με τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων. Για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων με τη μέθοδο αυτή λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία εκτίμησης των αυτών ή άλλων πλησιόχωρων ομοειδών ακινήτων, τα οποία προέκυπταν από μεταβιβάσεις με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου, δωρεάς ή προίκας, ή από απαλλοτριώσεις ή δικαστικές διανομές, καθώς και κάθε άλλο πρόσφορο στοιχείο, το οποίο κατά την κρίση του εκτιμητή ασκεί ουσιώδη επίδραση στη διαμόρφωση της αγοραίας αξίας.

Η χρησιμοποίηση της μεθόδου αυτής είχε δημιουργήσει πολυποίκιλα προβλήματα μεταξύ διοίκησης και πολιτών, εξαιτίας του γεγονότος ότι στις εκθέσεις εκτίμησης υπεισέρχονταν στοιχεία υποκειμενικής κρίσης με συνέπεια υπερβολές και ακρότητες.

Για να αρθούν οι τριβές μεταξύ πολιτών και διοίκησης και να αμβλυνθούν τα συνακόλουθα προβλήματα που ανέκυπταν από την εφαρμογή της μεθόδου αυτής, το 1979 με τον νόμο 820 του 1978 ιδρύεται το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, με σκοπό την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται για οποιονδήποτε λόγο, με τρόπο αντικειμενικό, βασισμένο σε επιστημονικές μεθόδους.

Σταθμός ωστόσο στην άμβλυνση των αμφισβητήσεων που συνεπάγετο η χρησιμοποίηση της μεθόδου των συγκριτικών στοιχείων για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων υπήρξε η εισαγωγή αντικειμενικής μεθόδου προσδιορισμού της αξίας τους.

Η εισαγωγή της μεθόδου αυτής υπήρξε ομολογουμένως μία από τις σημαντικότερες μεταβολές στη φορολογία.

Η μέθοδος αυτή προβλέφθηκε από το άρθρο 41 του Ν. 1249/1982, άρχισε όμως να εφαρμόζεται σταδιακά από 1.1.1985 για τα ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές των δήμων και κοινοτήτων της τέως Διοικήσεως Πρωτευούσης και των κοινοτήτων Ζεφυρίου και Ανω Λιοσίων.

Σήμερα εφαρμόζεται σε όλη τη χώρα.

Μεταγενέστερα με το άρθρο 10 του Ν. 2386/1996 προστέθηκε στον νόμο 1249, μετά το άρθρο 41, νέο άρθρο 41 Α με τίτλο «Προσδιορισμός της αξίας κτισμάτων γης».

Με τις διατάξεις του άρθρου αυτού ορίστηκε ειδική μέθοδος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, κτισμάτων και γηπέδων, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές που δεν εφαρμόζεται το σύστημα του άρθρου 41. Το σύστημα αυτό άρχισε να εφαρμόζεται σταδιακά από 31.12.1996.

* Η μεθοδολογία προσδιορισμού

Ας δούμε πώς λειτουργεί:

Η μεθοδολογία προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων με βάση το κατ' εξοχήν αντικειμενικό σύστημα βασίζεται στη χρησιμοποίηση ορισμένων τιμών προκαθορισμένων από τη διοίκηση, των λεγόμενων τιμών ζώνης, και ορισμένων συντελεστών αυξομείωσης αυτών των τιμών.

Οι τιμές εκκίνησης ή ζώνης που έχει προκαθορίσει η διοίκηση αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων.

Τέτοιοι παράγοντες είναι η παλαιότητα του ακινήτου, η θέση του στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας ή στην πρόσοψή της, η εμπορικότητα του δρόμου για τα καταστήματα κ.ο.κ.

Οι παράγοντες αυτοί αποτελούν τους συντελεστές αυξομείωσης, οι οποίοι πολλαπλασιαζόμενοι με την τιμή ζώνης δίνουν τη φορολογητέα αξία του ακινήτου.

Οι τιμές ζώνης αναπροσαρμόζονται ανά διετία, χωρίς να είναι υποχρεωτική για τη διοίκηση η τήρηση αυτής της προθεσμίας.

Για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής τα ακίνητα έχουν καταταγεί ανάλογα με τη χρήση τους σε δώδεκα κατηγορίες:

­ Κατοικίες - διαμερίσματα

­ Επαγγελματικές στέγες

­ Οικόπεδα

­ Αποθηκευτικοί χώροι

­ Θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων

­ Βιομηχανικές εγκαταστάσεις κ.ο.κ.

Ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου εφαρμόζονται ειδικότεροι συντελεστές αυξομείωσης. Ετσι, για παράδειγμα, για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των κατοικιών, εκτός από την τιμή ζώνης εφαρμόζονται οι εξής αυξομειωτικοί συντελεστές:

­ Ο συντελεστής πρόσοψης

­ Ο συντελεστής ορόφου

­ Ο συντελεστής επιφανείας

­ Ο συντελεστής παλαιότητας

­ Ο συντελεστής ειδικών συνθηκών

­ Ο συντελεστής αποπεράτωσης

­ Ο συντελεστής με βάση τον εξοπλισμό και

­ Ο συντελεστής συνιδιοκτησίας.

Για τα άλλα ακίνητα εφαρμόζονται ειδικότεροι συντελεστές αυξομείωσης.

* Με το μεικτό σύστημα, το οποίο εφαρμόζεται για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που δεν ισχύει η κατ' εξοχήν αντικειμενική μέθοδος, η αξία των γηπέδων προσδιορίζεται με τη διαδικασία των συγκριτικών στοιχείων, δηλαδή προσδιορίζεται η αγοραία αξία, ενώ η αξία των κτισμάτων προσδιορίζεται με αντικειμενική μέθοδο.

Η αγοραία αξία προσδιορίζεται με προεκτίμηση από τον προϊστάμενο της αρμόδιας ΔΟΥ.

Η αξία των κτισμάτων προσδιορίζεται με αντικειμενική μέθοδο, η οποία είναι παραπλήσια με την κατ' εξοχήν αντικειμενική μέθοδο.

Ετσι βάση υπολογισμού είναι η τιμή εκκίνησης που αναφέρεται στο ελάχιστο κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο οικοδομής και καθορίζεται κατά περιοχές χωριστά για τη μονοκατοικία, την επαγγελματική στέγη και την κατοικία ή το διαμέρισμα, και ενιαία για όλες τις άλλες κατηγορίες κτιρίων.

Για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής τα κτίσματα έχουν καταταγεί ανάλογα με τη χρήση της σε εννέα κατηγορίες: μονοκατοικίες, διαμερίσματα, καταστήματα, σταθμοί αυτοκινήτων, γεωργικά - κτηνοτροφικά κτίσματα, εγκαταστάσεις ξενοδοχείων κ.ο.κ.

Για κάθε κατηγορία κτισμάτων εφαρμόζονται ειδικοί συντελεστές αυξομείωσης, οι οποίοι πολλαπλασιαζόμενοι με την τιμή εκκίνησης δίνουν τη φορολογητέα αξία του ακινήτου.

* Η τρίτη αντικειμενική μέθοδος που εφαρμόζεται για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων αφορά ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης και οικισμούς που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης. Βασικό στοιχείο λειτουργίας της μεθόδου αυτής είναι η διάκριση της αξίας γης σε τρεις κατηγορίες:

Την αρχική βασική αξία, την οικοπεδική αξία, που προσθέτει την τυχόν πραγματοποιούμενη οικοπεδική αξιοποίηση, και την αξία δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης που προστίθεται όταν υπάρχουν σαφείς προοπτικές αξιοποίησης του γηπέδου.

* Ειδικές περιπτώσεις

Ειδική περίπτωση της αρχικής βασικής αξίας είναι η ειδική βασική αξία γης, με την οποία προσδιορίζεται η αντικειμενική αξία του αγροτεμαχίου εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών, και αφορά περιοχές που βρίσκονται σε απόσταση 800 μέτρων από τη θάλασσα ή βλέπουν σε εθνική επαρχιακή οδό.

Το σύστημα αυτό, που είναι σχετικά πολύπλοκο, άρχισε να εφαρμόζεται πειραματικά από 4.1.1999 σε τέσσερις νομούς και σήμερα εφαρμόζεται σε όλη σχεδόν τη χώρα.

Με τα τρία συστήματα προσδιορίζεται με αντικειμενικό τρόπο η φορολογητέα αξία όλων των ακινήτων, κτισμάτων και γηπέδων, που μεταβιβάζονται για οποιαδήποτε αιτία, οπουδήποτε και αν βρίσκονται αυτά.

ΜΙΑ «ΔΙΚΑΙΗ» ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

Ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας

Ο φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας εισήχθη για πρώτη φορά στην Ελλάδα το 1975. Υστερα από πέντε χρόνια καταργήθηκε με τον νόμο 1078/1980 διότι κρίθηκε από την τότε πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών ότι λειτουργούσε ανασχετικά στην οικοδομική δραστηριότητα χωρίς να αποφέρει σημαντικά έσοδα στο Δημόσιο.

Επαναφέρθηκε το 1982 με τον νόμο 1249, αλλά και αυτή η φορολογία καταργήθηκε με τον νόμο 2065 του 1992 με προοπτική να μην επαναλειτουργήσει αφού είχε αποφασιστεί να επιβληθεί το τέλος ακίνητης περιουσίας.

Το τέλος αυτό επιβλήθηκε από 1.1.1993, αλλά η φορολογία της ακίνητης περιουσίας επαναφέρθηκε το 1997 με τον νόμο 2457, αφού προηγήθηκε απογραφή όλων των ακινήτων με το περιβόητο έντυπο Ε9.

Ο φόρος επιβάλλεται με προοδευτική κλίμακα για τα φυσικά πρόσωπα και αναλογικό συντελεστή για τα νομικά πρόσωπα, στη συνολική αξία που έχουν τα ακίνητα, καθώς και τα εμπράγματα σε αυτά δικαιώματα κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας.

Από τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας αφαιρούνται τα χρέη που είναι εξασφαλισμένα με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης στα ακίνητα, και αφορολόγητο ποσό το οποίο σήμερα είναι 69.000.000 δρχ.

Σε περίπτωση συζύγων το αφορολόγητο ποσό είναι 138.000.000 δρχ. με προσαύξηση 17.250.000 δρχ. για καθένα από τα ανήλικα παιδιά.

ΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ

Οι υψηλότεροι στην Ευρώπη

Οι συντελεστές φόρου είναι βαρύτατοι. Οι υψηλότεροι από όλες τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Είναι 9% για αξία ως 4.000.000 δρχ. και 11% για αξία του ακινήτου άνω των 4.000.000 δρχ. Οι συντελεστές αυτοί αυξάνονται σε 11% και 13% αντιστοίχως για τις μεταβιβάσεις ακινήτων τα οποία βρίσκονται στην περιοχή της Διοίκησης Πρωτεύουσας και σε πόλεις όπου έχει συσταθεί Πυροσβεστική Υπηρεσία.

Δεν προβλέπονται αφορολόγητα ποσά ή άλλη έκπτωση από την αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται.

Εξαίρεση ισχύει μόνο όταν αποκτάται πρώτη κατοικία. Στην περίπτωση αυτή προβλέπονται αφορολόγητα ποσά ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή. Απαλλαγές από τον φόρο μεταβίβασης προβλέπονται για τους πρόσφυγες, τους νέους αγρότες, το Δημόσιο, τα Ν.Π.Δ.Δ., τους δήμους και τις κοινότητες, τις ιερές μονές, στην περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια καθώς και σε ορισμένες άλλες περιπτώσεις.

Κατά την άποψή μας θα πρέπει να μειωθούν οι συντελεστές φόρου, ώστε να περιοριστεί η μεγάλη φορολογική επιβάρυνση η οποία αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα στην επέκταση των συναλλαγών στα ακίνητα και ακόμη να συνταχθεί ένας νέος νόμος για τη φορολογία μεταβιβάσεων ο οποίος να είναι προσαρμοσμένος στις σύγχρονες οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες.

ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΥ

Πώς υπολογίζεται η αξία των ακινήτων

Σήμερα η φορολογητέα αξία των ακινήτων που μεταβιβάζονται για οποιονδήποτε λόγο, οπουδήποτε και αν αυτά βρίσκονται, προσδιορίζεται με αντικειμενικό τρόπο:

* Το κατ' εξοχήν αντικειμενικό σύστημα, με το οποίο προσδιορίζεται η αξία των ακινήτων που μεταβιβάζονται για οποιαδήποτε αιτία και τα οποία βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης.

* Το μεικτό σύστημα, το οποίο εφαρμόζεται για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η κατ' εξοχήν αντικειμενική μέθοδος, είτε αυτές οι περιοχές βρίσκονται εντός είτε εκτός σχεδίου πόλης και τρίτο,

* Το σύστημα προσδιορισμού της αξίας γης εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης.

ΤΟ ΒΗΜΑ, 26-11-2000
Κωδικός άρθρου: B13124E181

1on.gif (2742 bytes)